2026年3月4日公布的官方數據顯示，香港2月樓宇買賣合約按月回升3.8%，但市場仍屬修復期而非全面反轉。對一般家庭而言，重點不是追短線升跌，而是按現金流、按揭壓力和持有年期去做決策。
土地註冊處今日公布，2026年2月送交註冊的所有種類樓宇買賣合約共5,801份，較1月上升3.8%；總值約438億元，按月上升15.8%。若單看住宅樓宇，2月錄得4,235份，按月增加約5.7%，總值約386億元，上升約12.6%。
數字一出，市場最容易出現兩種極端解讀。第一種說法是「樓市見底、馬上反彈」；第二種說法是「只是短暫技術反彈，沒有意義」。兩者都過於簡化。更合理的理解是：成交活躍度確實改善，但資金成本和供應預期仍然是主導因素。
成交量回升，先看質素再看方向
成交量上升，代表買賣雙方願意入場談判，流動性比前幾個月好。這是正面信號，因為流動性恢復通常早於價格企穩。不過，量升不等於價升。若成交主要集中在細價樓、急售盤或議價幅度大的單位，對整體樓價的支持有限。
因此，判斷後市不能只看「幾多宗」，還要看「賣了什麼」。自住需求較穩定的地區和交通配套成熟屋苑，若持續有實質承接，才可視為結構性改善。
金額升幅較大，反映換樓與中價盤回暖
今次總值升幅高於宗數升幅，反映市場不只是在做小額交易。中價盤和改善型需求開始回到市場，令總金額增長更快。這類買家通常更看重生活半徑、校網、供款佔比和未來5至8年的家庭規劃，而不是短期升跌。
對市場而言，這類交易的意義在於「預期轉向」。當買家願意承擔較高總額，代表對收入、利率與資產價格的中期預期較前一段時間穩定。
利率仍是核心變數：供款壓力未完全解除
即使成交有起色，按揭成本仍是壓力來源。美息和港息走勢未完全定向之前，買家在月供預算上會保持保守。這也解釋了為何市場現階段以「有剛需、有現金流」的買家先行，而非全面追價。
若供款佔家庭月入比例已接近警戒線，勉強入市只會把風險前置。相反，若現金流穩定、持有期長、貸款成數合理，便可以把短期波動視為可管理成本。
自住與投資的決策框架，應該分開處理
自住買家最常犯的錯，是用投資者邏輯去判斷「現在值不值得買」。自住核心是居住品質與長期可負擔性，不是三個月後帳面升跌。若單位符合家庭需求，供款壓力在可控範圍，買入與否更多是生活決策。
投資者則要回到回報模型：租金回報、空置風險、持有成本、轉手流動性。現階段利率仍偏高，若只靠資本增值想像而忽略現金流，策略風險會明顯上升。
2026年第二季，市場大概率維持「區域分化」
由2月數據可見，香港樓市正在修復，但修復並不平均。交通、學區、供應和租務需求會造成明顯分化。未來幾個月較可能看到的情況是：核心區與優質屋苑率先穩定，配套一般或競爭供應較多的區域繼續承壓。
對買家與業主而言，最實際的做法不是猜大市，而是把決策精準到個盤層面：同區對比、實用面積、成交呎價帶、管理費與潛在維修支出。看得越細，決策越不會被情緒牽引。
2月的回升值得重視，但不應過度放大。市場給出的訊號是「正在恢復秩序」，而不是「全面重啟升浪」。在這種環境下，紀律比判斷更重要。